- "자력재개발"에서 "합동재개발"로 전환···50년 행위제한 해소로 노후 주거환경 개선 기대 - 최고 23층, 525세대 규모의 지역과 소통하는 열린 단지 조성 예정 - 고도지구 높이 완화, 사업성 보정계수 적용 등을 통해 사업실현 가능성 강화
□ 서울시가 미아동 791번지 일대에 대한 신속통합기획을 확정했다. 서울에 마지막으로 남아 있던 자력재개발 정비구역을 합동재개발 방식으로 전환해 주거환경 개선의 기반을 마련했으며, 최고 23층·525세대 규모의 열린 단지로 탈바꿈시킨다.
□ 대상지(25,215.4㎡)는 지난 50년간 행위제한으로 인해 자력재개발을 제외한 어떠한 개발행위도 진행할 수 없었다. 현재는 환지예정지로 일부 주택은 주민 스스로 개량을 마쳤지만, 경제적 여력이 부족한 주민은 개량사업을 이어가지 못했다. 그 사이 건축물 노후화와 차량 통행이 어려운 좁은 골목길 등으로 주거환경은 갈수록 열악해졌다.
○ 미아7구역은 1973년 「주택 개량 촉진에 관한 임시조치법」에 따라 자력 재개발 방식으로 추진하기로 결정된 이후, 1975년 주택개량 재개발 구역 지정, 1978년 사업계획 결정, 1995년 환지 방식의 관리처분계획 인가를 거쳤다.
○ 자력재개발은 지자체가 상하수도·도로 등 기반시설을 확충하고 주민이 스스로 주택을 신축·개량하는 방식으로, 1960년대 급속한 도시화로 생겨난 무허가 불량주택지 정비를 목적으로 도입됐다.
□ 이번 기획은 ▲주변과의 정합성을 고려한 토지이용계획 ▲지역과 소통 하는 열린 단지 계획 ▲삼양사거리역과 연계한 단지 계획 ▲생활 클러 스터 계획 ▲가로활성화 계획이라는 5대 원칙을 중심으로 추진된다.
□ 첫째, 주변 지역을 아우르는 녹지네트워크를 구축하고, 지형에 순응한 대지를 조성한다. 공원과 공공공간을 연계한 단지 내 녹지축을 형성하고, 인근 미아동 791-2882 신속통합기획 대지조성 계획과 연계하여 단지 내 경사를 극복하고 일상적 보행이 가능한 대지를 조성할 계획이다.
□ 둘째, 단지 내·외를 유기적으로 잇는 공간 연계체계를 구축했다. 중앙 마당을 중심으로 열린 배치를 구성하고, 미아동 791-2882 신속통합 기획에서 제시한 열린배치구간을 계획에 반영하여 지역과 소통하는 열린 단지 계획을 수립했다.
□ 셋째, 역세권 보행 흐름을 단지 중심으로 유도하고, 역세권과 연계한 보행 중심 동선체계를 구축했다. 단지 내 발생하는 경사지에 주민공동 시설, 데크 주차장 등을 배치하고 입체적 보행동선을 연결하였으며,
삼양사거리역과 연계한 진입부 계획과 단지 상징성을 부여하였다. □ 넷째, 일상과 연결되는 생활 중심 클러스터를 구축했다. 보행 흐름을 따라 일상과 마당이 자연스럽게 이어지는 보행·복지·커뮤니티 중심의 생활 클러스터를 계획하였다.
□ 다섯째, 기능별 가로 위계를 반영한 가로체계를 구축하고, 주변 학교를 고려한 안전한 통학로를 조성한다.
○ 북한산 조망을 위한 경관보행가로, 통학로를 위한 안심생활가로, 동북 시장과 연계한 상권활력가로 등 주변 현황 및 인접구역과 연계해 가로별 위계를 설정했다.
○ 삼양초등학교로 이어지는 통학로 주변에는 생활가로를 형성하고 개방형 주민공동시설을 배치해 안전한 보행 환경을 갖춘다.
□ 서울시는 고도지구 높이 완화(평균 45m) 및「2030 서울시 도시·주거 환경정비기본계획」의 사업성 보정계수(2.0) 등을 적용하여 사업 실현 가능성을 강화했다.
○ 사업성 보정계수 : 상대적으로 높은 분양수익을 기대하기 어려운 지역에 사업성을 높여줄 수 있도록 지가 등을 고려하여 허용용적률 인센티브를 보정하기 위한 계수
[기본 산식] 사업성 보정계수(1.0~2.0) = 서울시 평균 공시지가 / 대상구역 평균 공시지가
□ 서울시와 강북구는 정비계획 입안·고시부터 조합설립인가 등 후속 절차 까지 전폭 지원해 사업 진행에 속도를 더할 예정이다.
