- 2014년 정비구역 해제 후 장기 정체… 신속통합기획으로 2024년 구역 지정, 사업 재가동
- 용도지역 조정(1종→2종), 용적률(170%→215%), 신통기획으로 사업성 확보
- 조합직접설립 추진 10.15대책 이후 답보상태…시, 보정계수2.0 적용해 분담금 감소
- 오 시장, 19일 현장방문 “조합설립~착공까지 끝까지 책임, ’31년까지 관악구 1.3만 호 착공”
□ 서울시장이 2026년 새해 첫 정비사업 현장으로 관악구 신림7 재개발 구역을 찾았다.
□ 구릉지 등 지형 특성상 높이규제, 높은 단차, 불편한 교통 등으로 사업성이 좋지 않았던 ‘신림7구역’이 서울시 신속통합기획을 통해 10여년 만에 재개발을 다시 추진, 1,400여 세대 숲세권 대단지로 탈바꿈한다.
□ ‘신림7구역(관악구 신림동 675 일대)’은 목골산 자락 경사지에 위치한 노후도 89%의 저층 주거지다. 2011년 정비예정구역 지정 후 170% 용적률 제한으로 인한 낮은 사업성으로 2014년 정비예정구역이 해제된 후 상당 기간 방치돼 있었다.
<용도지역 조정(1종→2종), 용적률(170%→215%), 신속통합기획으로 사업성 확보>
□ 이에 서울시는 ‘신림7구역’에 ‘신속통합기획’을 통해 용도지역을 1종에서 2종으로 상향하고 이례적으로 용적률을 170%에서 215%까지 상향하는 등 각종 지원을 펼쳤다. 그 결과 2024년 9월 정비구역으로 지정, 10여 년 만에 다시 재개발이라는 실질적인 전환점을 맞이했다.
□ 구역지정 이후에는 서울시의 공공지원을 받아 추진위원회 구성을 생략하고 조합을 바로 설립하는 ‘조합직접설립’을 추진 중이다.
□ 그러나 이 지역은 10.15 대책에 따른 정부 규제 강화 이후 사업추진에 상당한 어려움을 겪고 있다. 조합원 지위양도 제한, 이주비 대출 규제 등에 따른 주민 불안이 커지며 조합설립 동의율이 70% 수준에서 더 이상 증가하지 않고 있다.
○ 주민들은 신림동 일대가 집값 상승 우려가 낮은 산자락 노후주거지임에도 규제지역에 일괄 포함되어 여러 규제를 적용받게 되어 주민동의를 받기가 더 어려워졌다며 어려움을 호소했다.
<시, 사업성 보정계수, 규제철폐 3호 적용으로 추가 사업성 확보지원>
□ 오세훈 서울시장은 19일(월) 오전 10시 ‘신림7구역’ 현장을 직접 찾아 노후 주거환경을 점검하고 사업성 개선방안을 다시 한번 전달하며 확실한 사업추진 의지를 밝혔다.
□ 우선 신림7구역에 ‘사업성 보정계수’ 최대값인 2.0을 적용하여 허용용적률 인센티브를 2배로 늘리고, 규제철폐 3호 ‘높이규제지역 공공기여 완화’를 추가로 적용한다. 이를 통해 분양 세대수는 기존보다 약 40세대 이상 늘어나고, 공공기여율은 10%에서 3%로 대폭 하향된다.
○ 증가하는 분양수익만큼 조합원 분담금이 감소할 수 있으며, 공공기여 부담이 줄어드는 만큼 공공시설등을 건축하기 위한 공사비가 감소해 조합원의 경제적 부담이 완화된다.
□ 시는 신림7구역에 대한 추가 지원책이 사업추진에 대한 주민 의지를 높이고 사업을 촉진할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
○ 주민들이 조합설립 이후 금일 논의된 개선책을 적용하여 정비계획 변경을 신청하면 서울시는 통합심의를 통해 신속한 정비계획 변경과 사업시행계획인가를 일괄 지원한다는 방침이다.
<오 시장, “조합설립~착공까지 끝까지 책임, ’31년까지 관악구 1.3만 호 착공”>
□ 오 시장은 “정비사업은 정책환경 변화에 흔들리지 않고 일관되게 추진돼야 한다”며 “신림7구역처럼 주거환경 개선이 절실한 곳이 규제에 막혀 좌초되지 않도록 서울시가 가진 모든 행정력을 동원해 끝까지 책임지겠다”고 강조했다.
□ 아울러 오 시장은 현장 여건을 충분히 반영하지 않은 정부의 과도한 규제가 민간 주택 공급을 위축시키지 않도록 전향적인 정책 재점검을 다시 한 번 정부에 요청했다. 신림7구역처럼 집값 상승 우려가 크지 않은 산자락 노후 주거지까지 일률적인 규제지역으로 묶여 정비사업이 정체되는 현상은 개선돼야 한다는 취지다.
□ 서울시는 정부규제 이후 신림7구역과 같이 사업추진에 어려움을 겪는 구역에 대한 적극적인 추가지원을 통해 ’31년까지 31만호 착공 목표를 실현하는데 행정력을 총동원할 계획이다.
□ 관악구의 경우에는 올해 신림2구역 약 1,400세대를 시작으로 ’31년까지 누적 1.3만호가 순차적으로 착공될 예정이다.
[출처] 서울특별시
