- 강서구 화곡동 모아주택… 용도지역 상향·자연경관지구 높이 규제완화로 211세대 조성
  - 용산구 서계동 116번지 일대 모아타운 438세대…‘제1호 준주거 모아타운’ 탄생
  - 중랑구 망우동 509번지 일대 모아타운…기존 대비 280세대 증가 ‘구릉지 살린’ 450세대
  - 중랑구 면목동 127-26번지 일대 모아타운… ‘보행친화’ 626세대 단지 조성

□ 화곡동 모아주택과 서계동·망우동·면목동 모아타운사업이 확정되며 총 1,725세대 주택공급이 본격화된다. 용도지역 상향·높이 완화·사업성 보정으로 그간 규제를 받던 노후 저층주거지가 쾌적한 단지로 변신한다.

□ 서울시는 10월 8일 제11차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 ▲강서구 화곡6동 1130-7번지 일대 모아타운 관리계획 변경(안) 및 A-3구역 모아주택 사업시행계획(안) ▲용산구 서계동 116번지 일대 모아타운 관리계획(안) ▲중랑구 망우동 509번지 일대 모아타운 ▲중랑구 면목동 127-26번지 일대 모아타운 관리계획(안)이 수정가결되었다고 밝혔다.

① 강서구 화곡6동 1130-7번지 일대 모아타운 내 A-3구역 심의통과…211세대 공급

□ 강서구 화곡6동 1130-7번지 일대는 다세대주택 등 소형주택으로 건립되어 주차난, 녹지부족 등 주거환경이 열악한 지역으로 ’23년 12월 모아타운 관리지역 지정·고시된 이후 총 4개 모아주택 사업으로 총899세대 공급을 목표로 추진 중이다.
 ○ 대상지는 등촌역과 강서구청 사이에 봉제산에 인접한 노후 저층주거지로, 전체 건축물 155동 중 노후건축물이 123동(79.35%)에 달하고 주차와 도로 환경이 열악해 주거환경 개선이 시급한 지역이다.

<1종→2종지역 용도지역 상향 및 자연경관지구 높이 규제 완화로 사업성 개선>
□ 그중 A-3구역은 노후도 100%, 반지하비율 91.6%로 주거환경이 매우 열악한 지역이었으나, 이번 모아주택 추진으로 기존 165세대에서 56세대가 늘어난 총 221세대 공동주택이 공급된다.
 ○ A-3 구역은 강서구 봉제산 주변 자연경관지구와 김포공항 공항고도 제한 구역에 위치해 높이 규제를 적용받는 지역으로, 기존 용도지역도 제1종 일반주거지역으로 아파트 건축이 불가능한 지역이었다.

□ 이번 심의에서 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역을 상향하고, 자연경관지구 내 높이 기준을 4층, 16m에서 8층, 22.85m로 완화해 사업성을 높였다. 6개동, 지하 2층~지상 8층 규모로 임대주택 16세대를 포함한 221세대를 공급한다. 공동이용시설 설치에 따른 용적률 완화와 특별건축구역 특례도 적용한다.
 ○ 특히, 모아주택 사업성보정계수, 세입자 손실보상기준을 적용해 용도지역 상향에 따른 기부채납 임대주택을 기존 25세대에서 16세대로 줄여 사업성을 크게 개선했다.
□ 보행환경도 개선한다. 건축한계선을 활용한 별도 보행로를 조성해 지역 주민이 보다 안전하고 편리하게 이동할 수 있도록 하고 근린생활시설과 개방형 어린이집 등을 설치해 가로를 활성화할 계획이다.
 ○ 특히, 모아주택 사업성보정계수, 세입자 손실보상기준을 적용해 용도지역 상향에 따른 기부채납 임대주택을 기존 25세대에서 16세대로 줄여 사업성을 크게 개선했다.

□ 서울시는 금번 통합심의를 통해 봉제산 구릉지의 높낮이와 경관을 고려해 단지를 배치하고 인접 초등학교 통학로 안전을 고려하여 보도부속형 전면공지를 조성을 검토하도록 하여 주변과 조화를 이루는 쾌적한 주거단지로 조성할 계획이다.

② 용산구 서계동 116번지 일대 모아타운…‘제1호 준주거지 모아타운’ 탄생

□ 용산구 서계동 116 일대(면적 11,695.7㎡)는 서울역 역세권에 위치하며, 노후도 비율이 84.6%에 달하는 다세대·다가구 밀집 지역으로, 이번 심의 통과를 통해 열악했던 주거환경 정비가 본격화 된다.

□ 특히, 이 구역은 '준주거지역'으로 용도가 상향되는 ‘제1호 준주거지 모아타운’ 사업지다. 용적률 최고 470% 이하를 적용받아 최고 35층, 총 438세대(임대 111세대 포함) 규모의 주거단지와 부대복리시설이 새롭게 들어설 예정이다. 기존 213세대에서 약 2배 이상 세대수가 확충되어 도심 내 주택 공급 확대에도 기여할 전망이다.

□ 보행 및 가로 환경을 개선하기 위한 세부 계획도 마련되었다. 주요 간선 도로인 청파로변에 5m, 이면부에 3m 건축한계선 지정 및 보도형 전면공지를 조성해 보행공간을 확보하고, 청파로 가로 활성화 구간에는 연도형 상가 및 주민공동이용시설을 배치하여 활력있는 가로환경을 조성할 계획이다. 공공공지도 신설해 지역 주민의 휴식공간으로 활용한다.
 ○ 금번 심의를 통해 청파로 변 가로 경관을 고려하여 서울역 인근 진행중인 정비사업지의 개발계획과 어울어지는 건축계획을 검토하도록 하였다.

□ 서계동 116번지 일대는 지하철 1·4호선과 공항철도, 서울역에 바로 인접해 우수한 교통 입지를 갖췄다. 연접한 ‘서계통합 신속통합기획 재개발구역’ 및 ‘서울역세권 도시정비형 재개발 구역’ 등 주변 정비사업과 연계해 시너지를 낼 수 있도록 조성한다. 이번 계획으로 서울역 서부권을 대표하는 쾌적하고 활력있는 주거 중심지로 거듭날 수 있을 것으로 기대된다.

③ 중랑구 망우동 509번지 일대 모아타운 … ‘구릉지 살린’ 450세대 단지조성

□ 중랑구 망우동 509번지 일대는 모아타운 사업으로  기존 170세대에서 280세대가 늘어난 총 450세대(임대 85세대 포함) 공동주택이 공급될 예정이다.
 ○ 대상지는 망우역 남측, 상봉재정비촉진지구와 상봉13재개발구역에 인접한 노후 저층주거지로, 전체 건축물 92동 중 30년 이상 건축물이 78동(84.8%)에 달하고 반지하 주택 비율도 69.6%에 이르러 주거환경 개선이 시급한 지역이다.

□ 기존 가로주택정비사업 조합구역(7,564.6㎡)을 소규모주택정비 관리지역으로 지정해 사업구역을 16,304.7㎡로 확장, 하나의 통합된 단지로 계획했다. 관리지역 지정으로 가로구역 요건이 완화돼 파편화된 개발 대신 합리적인 토지이용계획이 가능해졌다.

□ 남북으로 13m가 넘는 고저차가 있는 지형 특성을 살려 단지를 2개 레벨로 계획하고, 낮은 레벨에 높은 층을 배치해 주변 경관과 어우러지는 리듬감 있는 스카이라인을 조성한다. 단지 내 계단·경사로·승강기를 활용한 수직 보행동선으로 지형 순응형 주거단지를 만든다.
 ○ 도로와의 레벨차를 활용해 저층부에 근린생활시설과 주민카페 등을 배치, 도로에서 바로 진입할 수 있는 연도형 생활가로를 형성한다.

□ 단지 주변 도로도 정비한다. 망우로58길(6m→10m), 봉우재로71길(8m→10m), 상봉로28길(6m→8m)을 확폭해 통행여건을 개선할 예정이다.
 ○ 금번 심의를 통해 공동주택 차량 진출입구 및 교통안전시설 추가 등 인접 지역과 지형을 고려한 교통 계획을 검토하도록 하였다.

□ 사업 추진여건 개선을 위해 제2종에서 제3종일반주거지역으로 용도지역을 상향하고, 모아주택 사업성 보정계수를 적용해 임대주택 부담을 완화했다. 이를 통해 상봉·망우 일대 노후 저층주거지 정비에 속도가 붙을 것으로 기대된다.

④ 중랑구 면목동 127-26번지 일대 모아타운 … ‘보행친화’ 626세대 단지로

□ 7호선 면목역 광장과 맞닿은 중랑구 면목동 127-26번지 일대(25,686.2㎡)가 모아타운 사업을 통해 626세대(임대 106세대 포함) 규모의 주거단지로 탈바꿈한다. 기존 245세대 대비 381세대가 늘어나는 규모다.
 ○ 대상지는 전체 건축물 130동 가운데 99동(76.2%)이 노후·불량 건축물로, 역세권임에도 좁은 골목과 낡은 주택이 밀집해 정비가 시급했던 곳이다.

□ 계획의 핵심은 ‘보행친화 열린 단지’다. 단지 가운데로 폭 6m의 공공보행통로를 내어 면목역 광장에서 면목초등학교까지 주민과 학생이 단지를 가로질러 걸어갈 수 있도록 했다. 단지 내 길이 주변 골목과 막힘없이 이어지도록 해 인근 주민도 함께 이용하는 통로가 되도록 계획했다.

□ 면목초등학교 쪽 단지 북측에는 1,000㎡ 규모의 어린이공원을 신규 조성하고, 면목역 광장과 이어지는 곳에는 쌈지형 공지를 두어 휴게공간으로 활용하며, 단지 남단은 가로활성화 배치구간으로 조성할 예정이다.
 ○ 가로활성화구간에는 어린이집과 다함께돌봄센터, 경로당, 작은도서관을 나란히 배치해 아이부터 어르신까지 세대별 돌봄·여가시설을 한곳에 모았다.

□ 단지를 둘러싼 도로도 함께 정비한다. 도로를 확폭하고 보도를 설치하여 그동안 차량과 뒤섞여 다녀야 했던 주변 보행로를 안전하게 개선한다.
 ○ 단지 서측 겸재로29길은 9m에서 12~14m로, 동측 면목로73가길과 면목로79길은 각각 5m와 6m에서 9m로, 남측 면목로73길은 6m에서 9m로 넓힌다.

□ 노후주거지 정비의 걸림돌이던 낮은 사업성도 보완했다. 용도지역을 제2종(7층 이하)에서 제3종일반주거지역으로 상향하고 사업성 보정계수를 적용한 결과, 면목역 앞 노후 저층주거지가 보행과 녹지가 어우러진 주거단지로 정비될 수 있는 기반을 갖추게 됐다.
 ○ 금번 심의를 통해 면목천로 측으로 진·출입하는 교통 처리계획을 개선하여 인접 지역 주민들의 교통 및 보행여건까지 개선하는 계획을 검토하도록 하였다.

□ 명노준 서울시 주택실장은 “이번 심의를 통해 그동안 규제를 받던 저층주거지의 정비가 이뤄지게 됐다”이라며, “주택공급뿐 아니라 학교 주변 통학로와 지역 보행환경 등 주민이 일상에서 체감할 수 있는 생활환경도 함께 개선될 수 있도록 규제를 완화하고 지속적으로 사업을 지원하겠다”고 말했다.

[출처] 서울특별시